El Gobierno reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para alquileres de vivienda permanente. La medida rige desde enero de 2026 y establece requisitos vinculados al uso del inmueble por parte del inquilino.
Los propietarios de inmuebles destinados a vivienda dejarán de pagar el Impuesto a las Ganancias por los ingresos obtenidos a través de contratos de alquiler. La medida, con efecto retroactivo a enero de 2026, quedó reglamentada mediante el decreto 406/2026, incluido en la Ley de Modernización Laboral.
Según la reglamentación, el beneficio alcanzará únicamente a los inmuebles utilizados como «vivienda única, familiar y de ocupación permanente» por parte del inquilino. Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO Argentina, señaló que «hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar».
El especialista ejemplificó que un padre que alquila un departamento a su hijo para que estudie en otra ciudad podría quedar excluido del beneficio, ya que la vivienda no sería considerada el hogar familiar único y permanente del inquilino. Mastandrea advirtió que el propietario no siempre tiene forma de verificar si su inquilino cumple con las condiciones exigidas por la norma.
Santiago Sáenz Valiente, del estudio Santiago Sáenz Valiente y Asociados, aclaró que los alquileres temporarios, turísticos y comerciales quedan excluidos del beneficio. No obstante, destacó que un propietario podrá acceder a la exención por cada uno de sus inmuebles, independientemente de la cantidad que posea, siempre que se destinen a vivienda permanente y cumplan con los requisitos establecidos.
Otro punto es la exclusión de las sociedades. La reglamentación limitó el beneficio a personas humanas y sucesiones indivisas. «Si el inmueble pertenece a una empresa o sociedad que desarrolla una actividad económica, queda plenamente alcanzado por el impuesto», explicó Sáenz Valiente.
Además de la exención en Ganancias, los alquileres destinados exclusivamente a vivienda familiar continúan exentos del Impuesto al Valor Agregado (IVA), tanto para personas humanas como para personas jurídicas. Respecto del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, Juan Gattesco, asociado Tax & Legal de SMS Buenos Aires, recordó que en la Ciudad de Buenos Aires están exentos los ingresos provenientes del alquiler de hasta tres unidades habitacionales, siempre que el valor mensual de cada inmueble no supere los $1.101.000, límite que se actualiza anualmente.