Hoy son 24 las entidades financieras que ofrecen líneas de crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) en Argentina. Sin embargo, el principal obstáculo para quienes buscan financiar la compra de una vivienda sigue siendo demostrar ingresos suficientes que respalden el pago de la cuota mensual.
La pregunta que se repite entre los potenciales solicitantes es: ¿cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?
El impacto del dólar y de las tasas en el acceso a créditos hipotecarios
El contexto económico de los últimos meses modificó las condiciones de acceso al financiamiento. La suba del dólar encareció los inmuebles en pesos, reduciendo la capacidad de compra en moneda extranjera. En junio, con un dólar a $1200, una propiedad de $100 millones equivalía a unos u$s83.300. Con la cotización actual de $1425, ese mismo monto se traduce en u$s70.175.
Este encarecimiento se suma al incremento de las tasas de interés y a un endurecimiento de los criterios de scoring crediticio, lo que restringe las posibilidades de acceder a los préstamos. Los bancos requieren perfiles más sólidos y garantías de ingresos más elevadas, en un escenario de incertidumbre financiera y cambiaria.
Un caso ilustrativo es el del Banco Macro, que elevó su tasa nominal anual (TNA) al 15%, la más alta del sistema hasta el momento. En tanto, el Banco Nación mantuvo su tasa pero incrementó las exigencias de scoring, lo que en la práctica implica que sólo perfiles crediticios muy sólidos puedan calificar.
Las razones detrás de esta política incluyen la falta de fondeo para otorgar préstamos a plazos de 20 o 30 años, la proximidad de un nuevo período electoral, las tasas que encarecen las cuotas iniciales y un riesgo país que influye en las decisiones de las entidades financieras. Ajustar el scoring, según explican actores del mercado inmobiliario, se convirtió en un modo de limitar la aprobación de créditos sin necesidad de modificar las tasas.
Requisitos de ingresos en los bancos para acceder a un crédito hipotecario UVA
Las entidades financieras establecen diferentes montos de ingresos mínimos como condición para otorgar préstamos hipotecarios. Según los datos disponibles, los requerimientos actuales son los siguientes:
- Banco Credicoop: ingresos mínimos superiores a $2.000.000.
- Banco Del Sol: ingresos mínimos de $1.000.000.
- ICBC: solicita un ingreso igual o superior a $1.100.000.
- Santander: exige $1.300.000 para compra de vivienda permanente y $1.700.000 para vivienda no permanente.
- Supervielle: ingresos superiores a $2.500.000.
- BBVA: requiere al menos cuatro salarios mínimos, vitales y móviles, equivalentes a $1.288.800.
En el caso del Banco Nación, que ofrece líneas de crédito a 30 años con una tasa del 4,5% para clientes con cuenta sueldo, solicitar un préstamo de $100 millones (equivalente a US$70.175 al tipo de cambio oficial) requiere acreditar ingresos por $2.026.741. La cuota inicial de ese préstamo se ubica en $506.685 mensuales, lo que constituye un filtro para gran parte de los asalariados en el país.
Estos niveles de ingresos dejan en evidencia que acceder a un crédito hipotecario hoy demanda ingresos muy por encima de los promedios registrados en el mercado laboral argentino, lo que limita la cantidad de personas en condiciones de aplicar.
Escenario financiero y perspectivas de los créditos hipotecarios
El endurecimiento de las condiciones crediticias responde a factores macroeconómicos que afectan tanto a las entidades financieras como a los potenciales tomadores. La inflación, el valor del dólar y la volatilidad del riesgo país son elementos que inciden directamente en las políticas de los bancos.
El fondeo a largo plazo es un aspecto clave: para otorgar préstamos hipotecarios, los bancos necesitan financiamiento que asegure el repago durante dos o tres décadas. En un entorno de tasas en aumento y costos financieros elevados, esa posibilidad se reduce y obliga a establecer condiciones más exigentes.
La cercanía de un nuevo ciclo electoral también suma incertidumbre, ya que los bancos consideran los posibles cambios de reglas en materia económica y regulatoria. Este contexto lleva a un esquema de créditos disponibles en el mercado, pero con requisitos que restringen su alcance a sectores con altos ingresos formales y estabilidad laboral comprobada.
Si bien la reaparición de los créditos hipotecarios UVA representa una alternativa para financiar vivienda, su nivel de accesibilidad está directamente condicionado por la evolución del tipo de cambio, la política monetaria y la situación general del sistema financiero.
Créditos hipotecarios UVA y acceso a la vivienda en Argentina
Con estos parámetros, el acceso a la vivienda propia mediante un crédito hipotecario se presenta como un desafío para la mayoría de la población. Los bancos ponen a disposición líneas de financiamiento, pero las condiciones actuales dejan fuera a gran parte de los hogares que no logran demostrar ingresos en el nivel requerido.
En paralelo, la brecha entre el valor de los inmuebles en dólares y los ingresos en pesos se amplió, lo que eleva aún más el umbral de entrada al mercado inmobiliario. Este desajuste hace que, incluso para quienes cumplen con las condiciones de los bancos, el esfuerzo económico inicial sea considerable.
El sistema financiero, en tanto, busca equilibrar la necesidad de ofrecer productos de largo plazo con la gestión del riesgo en un entorno de alta volatilidad. En ese marco, los créditos hipotecarios UVA continúan vigentes, pero con un alcance limitado frente a la demanda potencial.
La situación refleja una paradoja: los créditos hipotecarios regresaron al mercado, pero las condiciones de acceso hacen que sigan siendo una herramienta disponible sólo para una parte reducida de los trabajadores registrados.