Los alquileres llegan a este final de año con un esquema de ajustes que muestra una merma en cuanto al tenor de los incrementos. Si bien las subas resultaron una constante a lo largo de 2024, lo cierto es que los aumentos fueron perdiendo velocidad con el correr de los meses y de ahí que se pasó de un incremento del 29% en el primer trimestre a un «retoque» del 13 en la medición más reciente. Los bolsillos más golpeados resultaron aquellos que aún se rigen por la ley derogada, que sólo en diciembre debieron cubrir un incremento del 208,6 por ciento. En tanto ese tipo de acuerdos ya se encuentra en retirada, las subas para gran parte del mercado se exhiben por debajo de ese guarismo. Quienes aún sostienen contratos bajo ese marco, en enero próximo deberán cubrir un incremento del orden del 190,6 por ciento.
Un aspecto a destacar radica en que, dada la baja que evidencia la inflación, el pago para los inquilinos que aún se mantienen con acuerdos establecidos en tiempos de la ley ya derogaba se ubicará por primera vez por debajo del 200% mensual.
En cuanto a los aumentos que deberán afrontar quienes se rigen con acuerdos semestral, el incremento a cubrir durante el primer mes de 2025 será del orden del 63,7 por ciento. Respecto de los contratos con ajustes trimestrales y cuatrimestrales, los aumentos oscilarán entre el 13,4 y el 19,1 por ciento.
Consultadas sobre la evolución del mercado de los alquileres residenciales en este año que se va, fuentes ligadas al Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires indicaron a iProfesional que el segmento concluye 2024 con una recuperación por demás de contundente y se prevé una desaceleración aún mayor de los aumentos ya en el primer tramo del año próximo.
Alquileres: el año cierra con más oferta y aumentos que se acotan
Según sendos monitoreos realizados por el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, en estos doce meses la oferta de inmuebles para alquilar en Capital Federal se incrementó un 197,44% respecto del período anterior.
«Este impresionante crecimiento en la oferta ha tenido su esperable efecto en los precios, con los valores de los alquileres creciendo por debajo de la inflación, es decir, cayendo en términos reales. Los datos del Observatorio dan cuenta de una baja real promedio del 36,8% en los valores de los contratos», comentaron las fuentes.
«Frente a la extensión de los contratos en dólares que se vivió durante los años de la ley de alquileres, hoy el 90% de los contratos se pactan en pesos con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, y generalmente indexados a la inflación», añadieron.
Desde el Colegio Inmobiliario porteño se recordó que la derogación del marco en cuestión acotó la extensión de los contratos a 24 meses en lugar de los 36 establecidos por el régimen anterior.
«Es importante destacar que en este último año la rentabilidad bruta promedio de los contratos de locación fue del 6,35%, un valor que se inscribe en los estándares mundiales. Y que triplica a lo que se obtenía de renta anual en tiempos de la ley de alquileres. Esto no ha tenido efecto en el cumplimiento de los contratos, ya que hoy la morosidad en los pagos de alquileres es prácticamente inexistente en la Ciudad», se expuso desde la organización.
Departamentos en alquiler: los precios que rigen en Capital
En lo que respecta a los valores vigentes en Capital Federal, un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario expone que, en lo referente a los departamentos de un ambiente, los precios promedio más acotados se dan en Tribunales ($280.000 mensuales), Parque Centenario (290.000), Constitución, Congreso y San Nicolás (300.000).
Del otro lado se ubican Palermo, Colegiales, Villa Devoto, Belgrano y Núñez ($400.000), Villa Crespo (395.000) y Chacarita (385.000).
En lo que respecta a los departamentos de dos ambientes, los precios más «accesibles» se distribuyen entre Constitución ($315.000), Centro y Microcentro (355.000), San Nicolás (360.000) y Liniers (365.000).
En la vereda de enfrente se alinean Parque Centenario y Núñez ($500.000), Parque Chas y Belgrano (490.000), Villa Devoto (485.000) y Palermo (480.000).
En cuanto a las unidades de tres ambientes, las cotizaciones de menor valor ocurren en Constitución ($425.000), Parque Patricios (490.000), Tribunales y La Paternal (500.000).
En cambio, los precios más potentes se dan en Palermo ($720.000), Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Recoleta y Núñez (700.000).
Por último, resta decir que para los departamentos de cuatro ambientes las cotizaciones de menor valor corresponden a los barrios de Centro y Microcentro ($625.000), Flores (650.000) y La Paternal (675.000). Los precios más altos se observan en Palermo y Recoleta ($900.000), San Telmo (820.000), Colegiales, Belgrano y Villa Urquiza (800.000).